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日本地產購屋需知
  • 日本購屋須知
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      臺灣人士在東京買房有何限制?

      外國人在日本國內不動産取得、原則沒受到限制。

      到日本投資房地產在台灣的法規上是確定可以。

      日本也以前是以『防止無限制日本的國土被外國全部買下』的宗旨、各種各樣的限制被設置、為原則許可制、事前申報制。不過19984月改正法後施行自由化的結果、現在原則事後報告制、實際上外國人的不動産取得更沒受到限制。

      只要能支付購屋款的任何外國人、在取得日開始20日以內經由日本銀行給財務大臣報告取得名義人的姓名和取得價格等所定的事項。 

      在日本購屋原則上與台灣相同是採取登記原則、台灣人可在日本擁有産權登記後的不動産、其交易相關資料證件需依規定辦理。

      若將來打算定居日本、只要在日本有房地產、也有繳稅、並無犯罪紀錄到達規定年限、可申請入日本國籍或永住權、居留權。

       

      現在日本的不動産是適當價格嗎?

      1991年起、當日本的泡沫經濟破滅後、日本的房地産一直下跌、現在日本的地產價格偏低、非常適合投資客購買。

      2007年底受到美國Lehman Shock風暴影響、對日本的經濟產生了很大的影響、讓原本已經有回復景気的日本不動產市場又有了一次下降調整的現象、這幾年臺北房價的高漲、使得東京的房價更覺得便宜了。投資一定會隨著未來景氣上升、可判斷將來不動産價也跟著上升。所以目前正是東京購屋的最佳時機。

      日本的建築技術、日本的製品,其高品質也是被全世界公認的。由於本身位於地震帶上、根據過往的地震災害歷史、搭配日益進步的建築技術、日本的建築基準法不斷地在修改也有保障、因此當今日本的新式建築物、都具有較高的耐震性與耐久性。

       

      仲介服務費怎麼算?

      日本不動產的交易的仲介、買賣契約成立時不動產公司的仲介手續費發生。一般認為是「成功報酬」因此、到買賣契約成立、不需要給不動產公司支付仲介手續費。

      日本『宅地建物取引業法』中古屋仲介服務費標準為買賣方各為成交價*3%+6萬円(不含消費稅)、但房地成價在400萬円以下時另有規範。 新成屋(預售屋):不收取仲介服務費。

      特別於委託者的希望要求、關於為了與決定委託者的希望的遠地的交渉理由的出差旅費、不動産公司可以與仲介手續費以外別途另外能請求實際費用。

      但、最終還是根據委託者的委託事項、通常的仲介業務發生的費用不可另外收費。

       

      台灣人買日本房子可以貸款嗎?

      基本上居住海外的人士無法在日本當地的銀行申請貸款。居住日本國內的台灣人士可在日本的銀行經過審査、申請貸款。

      台灣的銀行在東京開設的分行也可以提供台灣人在東京購屋的融資貸款服務。

      當然購買時也可以一次付清、由台灣付款匯到日本、以日幣支付。

       

      買賣房子時需繳交哪些費用?

      以下一般的諸費用大概的項目。

      1.仲介手續費

      2.司法書士手續費

      3.固定資産稅・都市計畫稅精算金

      4.管理費・修繕積立金精算金

      5.表示登記費

      6.所有権保存登記費

      7.所有権移転登記費

      8.抵當権設定登記

      9.売買契約書貼付印紙代

      10.金融機関事務手續費(匯款)

      11.金融機関保証費(現金支付不需要)

      12.火災保険費(任意)

      每個物件狀況不同、不過大概的金額一般被認為是物件價格的58%左右的出費。

      日本買房一樣有『履約保證』保證嗎?

      在日本一般房地買賣因交易流程及付款方式與台灣不太相同並沒有『履約保證』

      可是有國土交通大臣指定的宅地建物取引協會和財團法人東日本不動產流通機構、已具有相當的交易保障。這些保證協會的存在讓不動產的交易很透明並帶給您安全安心的購屋。

       

      出租的投報率如何?

      日本人均所得是台灣三倍、近年房地產低價、房租收益是台灣3倍、投資日本房地產、首都圏的報酬率平均是5%以上!租金報酬率會因地點、屋齡、坪數的不同而有所差異、 但整體來說會高於在臺北購屋的租金報酬率。

       

      沒有定居日本投資其不動産時、是否需要繳交所得稅?

      投資不動產的収入=総収入-(必要経費)

      若要將不動產出租、租屋者有義務繳納房價的収入納稅。

      當然一年會有一次確定申告、而出租者可以清算被徵收過多的稅金。

      確定申告時、可以從租金收入中扣除購買房屋後発生的費用例如固定資產折舊費、固定資產稅、都市計畫稅、管理費、修繕費、管理手續費、保険料、借入金利息、其他經費等費用、若有繳交過多的稅金將會退還。

      非日本居住者、日本國內不動産所得収入(源泉所得)、在日本確定申告是必要。

      確定申告必要時、可用委託納稅管理人「所得稅的納稅管理人屆出書」指定的納稅地所轄稅務署長提出就可以。納稅管理人是可代替確定申告書的提出和稅金的納付以代替非居住者納稅管理。

      ※不動産所得稅、以年11日~1231日的期間計算。

      如果出租目的是租屋者個人或親人居住、而非商用目的法人時則不需要納稅源泉徵收。

       

      不動産購入時の必要書類

      個人(有日本在留資格)

      買主必要書類

      住民票

      在留卡 原票記載事項証明書(発行後3個月以內)

      印鑑証明書(発行後3個月以內)

      印鑑(買買代金借入的時候)

       

      法人(日本有営業所或公司的時候)

      買主必要書類

      會社登記簿謄本

      資格証明書

      印鑑証明書(買買代金借入的時候)

      會社実印代表者の身分証明書(passport

       

      個人(在日本無居住資格)

      買主様必要書類

      戸籍謄本(1.台灣地方法院公證處內公證、2.在日外交領事事務局認證)

      戸籍謄本翻譯(日方無要求時可免)

      護照Passport

      印鑑

       

      法人(日本無営業所或公司的時候)

      買主必要書類

      會社登記簿謄本

      會社實印

      代表者身分証明書(passport

      文章來源

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